Belgische beursgenoteerde vennootschap die investeert in zorgvastgoed

Strategie

 

Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren met een zorgvraag. Aedifica heeft zich in de afgelopen jaren verankerd als referentie in de Europese beursgenoteerde vastgoedsector en heeft de ambitie om die positie de komende jaren verder uit te bouwen. Door te investeren in kwalitatieve zorggebouwen die recurrente en geïndexeerde huurinkomsten genereren en een meerwaardepotentieel bieden, wil Aedifica zijn aandeelhouders een zekere en duurzame vastgoedinvestering bieden met een aantrekkelijk rendement.

 

1. Een sector met groeipotentieel

De Europese bevolking is in toenemende mate aan het vergrijzen en blijft gemiddeld langer leven. In België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk, de vier markten waar Aedifica actief is, zou tegen 2060 meer dan 25 % van de bevolking ouder dan 65 zijn en meer dan 10 % ouder dan 80. Die stijging van het aantal zorgbehoevende senioren zal tijdens de komende veertig jaar de vraag naar zorgvastgoed doen toenemen. Daarnaast beschikken de overheden slechts over beperkte middelen om tegemoet te komen aan die stijgende vraag, waardoor er ook op private investeerders gerekend wordt voor de financiering van vastgoedinfrastructuur die beantwoordt aan de zorg- en huisvestingsbehoeften van de vergrijzende bevolking. Bovendien wordt de langetermijnbehoefte aan zorgvastgoedinvesteringen eveneens ondersteund door de consolidatie van de zorguitbaters op Europese schaal, waarbij vastgoed verkocht wordt om de verdere groei van de zorggroepen te financieren. Door de demografische trends op lange termijn, de beperkte publieke middelen en de consolidatie van de zorguitbaters, investeert Aedifica dus in een vastgoedsector met een sterk groeipotentieel.

 

2. Specialist in zorgvastgoed

Aedifica is de voorbije jaren uitgegroeid tot een specialist in zorgvastgoedinvesteringen. De Groep kan door de jarenlange ervaring en kennis die het heeft opgebouwd op een flexibele manier inspelen op de toegenomen vraag van de markt en de specifieke vastgoedbehoeften van zorguitbaters. Door de langetermijnsamenwerking die met zorguitbaters wordt aangegaan, staat Aedifica in constante dialoog met zijn huurders. Dankzij die duurzame wisselwerking kent de Groep de specifieke behoeften van die uitbaters, waardoor het samen met hen kan nadenken over en investeren in de ontwikkeling van gebouwen die innovatieve zorgconcepten en technologieën integreren. Die specialisatiestrategie maakt Aedifica tot de ideale partner voor investeringen in zorgvastgoed en onderscheidt de Groep van andere investeerders in deze sector.

 

3. Een diverse portefeuille in volle expansie

Aedifica hanteert in essentie een buy-and-holdstrategie die zich per definitie op de lange termijn richt. De Groep wil zijn zorgvastgoedportefeuille verder uitbouwen en optimaliseren door sale-and-rent-backtransacties van bestaande gebouwen, en door rechtstreeks te investeren in de constructie van nieuwe gebouwen en in de renovatie en/of uitbreiding van bestaande sites. Die projecten zijn steeds volledig voorverhuurd. Om eventuele risico’s te beperken en een te grote afhankelijkheid van een bepaald socialezekerheidssysteem te vermijden, bouwt Aedifica aan een evenwichtige portefeuille door zijn investeringen te diversifiëren, zowel vanuit geografisch oogpunt als op het vlak van huurders en doelgroepen.

3.1 Geografische diversificatie

Aedifica heeft een geografische spreiding opgebouwd in België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Omdat de Groep momenteel actief is in vier verschillende Europese landen, is hij niet afhankelijk van één bepaald socialezekerheidssysteem en kan hij zijn huurdersbestand verder diversifiëren. In Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk is de consolidatie van de sector nog volop op gang, waardoor er daar meer investeringsopportuniteiten zijn en de gemiddelde huurrendementen er hoger liggen dan in de mature Belgische markt. Daarnaast wil Aedifica nieuwe Europese markten verkennen. Meer informatie over de zorgvastgoedmarkt in de vier landen waarin Aedifica actief is, is terug te vinden in het Vastgoedverslag van dit jaarlijks financieel verslag.

3.2 Diversificatie van huurders

Aedifica stelt zijn gebouwen ter beschikking aan meer dan 55 groepen van professionele en gespecialiseerde zorguitbaters op basis van langetermijncontracten die hoge huurrendementen bieden. Elke zorggroep die vastgoed van Aedifica uitbaat, genereert minder dan 15 % van de totale huurinkomsten van de Groep, die daardoor over een diverse inkomstenstroom beschikt. Ook in de toekomst wil Aedifica zijn huurdersbestand blijven diversifiëren.

3.3 Diversificatie van gebouwen

Aedifica diversifieert bovendien zijn portefeuille door te investeren in zorgvastgoed voor verschillende doelgroepen. De primaire focus van investeringen ligt op alle soorten huisvesting voor senioren met een zorgvraag, waardoor de Groep zowel aan de verwachtingen van de zorguitbaters als aan de groeiende vraag die voortvloeit uit de demografische evolutie tegemoet komt. Daarnaast wordt er ook geïnvesteerd in vastgoed voor andere soorten zorgbehoevenden. Dit zijn de segmenten die Aedifica binnen zijn zorgvastgoedportefeuille onderscheidt:

  • zorggebouwen voor zorgafhankelijke senioren zijn de vaste verblijfplaats van senioren die er permanent gebruik maken van collectieve diensten op huishoudelijk vlak, bijstand in het dagelijkse leven en verpleegkundige of paramedische zorgen. Dat soort gebouwen wordt in België ‘woonzorgcentrum’ en ‘maison de repos’ genoemd, in Duitsland ‘Pflegeheim’, in Nederland ‘zorgresidentie’ of ‘verpleeghuis’ en in het Verenigd Koninkrijk ‘care home’.
  • zorggebouwen voor zelfstandige senioren met diensten op aanvraag bestaan uit individuele wooneenheden waar ouderen zelfstandig wonen, met gemeenschappelijke voorzieningen voor dienstverlening waarop zij facultatief een beroep kunnen doen. Dat soort gebouwen wordt in België ‘assistentiewoningen’ en ‘résidence-services’ genoemd, in Duitsland ‘betreutes Wohnen’ en in Nederland ‘seniorenappartementen’.
  • zorggebouwen met gemengde bestemming combineren binnen één gebouw (of binnen meerdere gebouwen op één site) wooneenheden voor zowel senioren met hoge zorgbehoeften als senioren die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag. Op sommige sites wordt huisvesting voor senioren ook gecombineerd met andere soorten zorg, zoals bijvoorbeeld medische centra.
  • zorggebouwen voor andere doelgroepen dan senioren bieden permanente huisvesting aan personen die (ongeacht de leeftijd) door een beperking of een ziekte hoge zorgbehoeften hebben. Dit segment is echter slechts een klein deel van Aedifica’s portefeuille (ca. 1%).

 

4. Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Aedifica is zich bewust van zijn rol in de samenleving en nam zijn verantwoordelijkheden op door de ontwikkeling van een ambitieus actieplan rond maatschappelijk verantwoord ondernemen, dat de Groep tegen 2025 wil uitvoeren. Dat actieplan werd gebaseerd op de ‘Sustainable Development Goals’ (SDG’s) en omschrijft de doelstellingen die Aedifica wil
verwezenlijken op het vlak van duurzaamheid, verantwoorde bedrijfsvoering en op sociaal gebied. Meer informatie over dat actieplan en wat reeds verwezenlijkt werd is terug te vinden in Aedifica’s duurzaamheidsverslag.

 

5. Groeistrategie

Aedifica’s ambitieuze groeistrategie werpt zijn vruchten af: de reële waarde van de vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop kende de voorbije dertien jaar een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van 26% en bedraagt 2,3 miljard € (op 30 juni 2019). Aedifica wil dat groeiritme ook de komende jaren aanhouden en op die manier verder schaalvoordelen creëren, in het bijzonder:

  • een sterke diversificatie van de risico's
  • een grotere capaciteit om investeringsopportuniteiten in de markt te grijpen
  • een verhoogde liquiditeit van het aandeel
  • een goede toegankelijkheid tot de kapitaalmarkten
  • een optimaal beheer van de portefeuille

Dat alles met het oog op:

  • voorspelbare inkomsten
  • een optimalisering van de vaste kosten
  • een verbetering van de EPRA Earnings per aandeel en, bijgevolg, van het rendement voor de aandeelhouder

 

6. Mogelijke strategische ontwikkelingen

In de wereld van Europees zorgvastgoed is de sector van huisvesting voor senioren momenteel het meest ontwikkeld en bijgevolg ook het meest relevant voor Aedifica. De bevolkingsvergrijzing zal waarschijnlijk een grote invloed hebben op de ‘consumptie’ van zorg, wat zich zou kunnen vertalen in de ontwikkeling van andere sectoren die meer op ‘cure’ (zorghotels, revalidatiecentra, ziekenhuizen, medische centra, enz.) dan ‘care’ gericht zijn. Aedifica bestudeert daarom de mogelijkheid om in nieuwe zorgvastgoedsegmenten te investeren en analyseert voortdurend de zorgbehoeften die uit demografische evoluties ontstaan. Daarnaast bestudeert Aedifica eveneens de mogelijkheden om binnen Europa in nieuwe geografische markten te investeren met een focus op zorgvastgoed.